투기과열지구 조정대상지역 규제 차이 비교

9.21. 국토교통부 주정심에서 투기과열지구와 조정지역을 많이 해제하였습니다. 그럼에도 수도권 지역의 규제 완화는 아쉬움이 남았는데요. 투기과열지구 조정대상지역 규제 차이 비교 정리 시작합니다.

 

 

투기과열지구-조정대상지역

 

투기과열지구 용어 이해

전체적인 물가 상승률 더분에 집값은 천천히 함께 상승하는 것은 당연한 원리입니다. 하지만 물가 상승률과 비교하여 주택 가격 상승률이 훨씬 높을 때는 주택 시세 차익을 이용한 투기가 우려됩니다. 이에 심의를 거쳐 국토교육부 장관이나 지방자치단체장의 건의로 주택 가격이 가파르게 오른 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다. 투기과열지구로 지정되면 주택 가격의 가파른 가격 상승을 완화하기 위해 주택 거래 및 이용을 규제합니다. 금융, 세금, 거래 제한, 청약, 재건축, 신고 의무 및 자료 제출 등에서 많은 제약이 발생합니다.

 

 

조정대상지역 용어 이해

투기과열지구가 주택 가격이 매우 빨리 오르는 지역이라면, 조정대상지역은 주택 시장의 분위기가 과열되어있거나 과열될 우려가 있는 지역에 미리 규제를 하여 주택 가격을 방어하는 지역을 말합니다. 지방자치단체장의 의견을 참고하여 심의를 통해 국토교통부 장관이 지정합니다. 보통 청약경쟁률, 주택보급률 지역의 호재 등이 참고됩니다.  

 

투기과열지구 조정대상지역 규제 차이 비교 대조

투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 주택 구입 또는 청약, 재개발로 인한 신규 주택 취득에서 여러 제약이 발생합니다. 비율이나 제한에서 조금씩 차이가 나기 때문에 표를 이용하여 비교와 대조 해 보겠습니다.

구분		투기과열지구	조정대상지역
금융	가계 대출	* 9억원 이하 아파트  : LTV 40% 대출 가능 * 9억원 초과 15억 이하 아파트 LTV 20% 대출 가능 * 15억원 초과 아파트 : 대출 불가 ※ 서민 및 실수요자를 위해서는 6억원 이하의 주택 매입시 60%, 6억~9억 구간의 주택 매입은 50% 대출이 가능하며 최대 20% 우대 가능하도록 단서 조항이 있습니다.	* 9억원 이하 아파트  : LTV 50% 대출 가능 * 9억원 초과 아파트 LTV 30% 대출 가능 ※ 서민 및 실수요자를 위해서는 5억원 이하의 주택 매입시 70%, 5억~8억 구간의 주택 매입은 60% 대출이 가능하며 최대 20% 우대 가능하도록 단서 조항이 있습니다.
		대출시 DTI의 40%를 넘길 수 없습니다.  ※ 서민 및 실수요자는 20% 우대하여 DTI의 60%까지 대출가능합니다. DTI의 60%까지 대출가능합니다.	대출시 DTI의 50%를 넘길 수 없습니다.  ※ 서민 및 실수요자는 10% 우대하여 DTI의 60%까지 대출가능합니다.
		* 분양가격의 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건으로 제한하는 중도금 대출 발급 요건이 달라집니다.
		* 1세대 2주택 이상 보유한 가정은 주택 신규 매입을 위한 주택담보대출이 불가능합니다.
		* 주택 매입 시 실거주목적이 아니면 주택담보대출이 불가능합니다.
	사업자대출	주택임대업을 하는 개인 사업자 가 대출할 때 RTI가 1.5배 이상 늘어납니다.	주택임대업을 하는 개인 사업자 가 대출할 때 RTI가 1.25배 이상 늘어납니다.
		새로운 민간임대매입 시 기금융자는 대출이 중단됩니다.
		* 주택매매ㆍ임대사업자 외의 업종인 사업자가 주택 구입을 목적으로 주택담보대출을 받아 기업자금으로 사용하는 것이 금지됩니다. (기존 대출까지는 유효하나 신규대출이 안됩니다.)
세제			* 2주택 이상 보유한 사람이 주택을 매입할 때 취득세가 중과됩니다.  * 다주택자의 양도소득세가 중과됩니다. * 다주택자의 장기보유특별공제가 배제됩니다. * 분영권 전매 시 양도세율이 50% 일괄 적용됩니다. * 1주택 이상인 사람의 신규 취득, 등록하는 임대주택의 세제 혜택이 축소됩니다. * 법인이 8년 이상 장기 임대등록을 하는 주택도 종부세가 과세됩니다.
전매 제한		소유권 이전 등기일까지 최대 5년 간 주택 분양권을 전매할 수 없게 됩니다.	소유권 이전 등기일까지 최대 3년 간 주택 분양권을 전매할 수 없게 됩니다.
		100실 이상의 대형 오피스텔의 분양권 전매가 제한됩니다.
청약		85㎡이하의 민영주택은 100%, 85㎡초과의 민영주택은 50%가 청약 시 가점제가 적용됩니다.	85㎡이하의 민영주택은 75%, 85㎡초과의 민영주택은 30%가 청약 시 가점제가 적용됩니다.
		기 당첨자는 10년 재당첨 제한이 걸립니다.	기 당첨자는 7년 재당첨 제한이 걸립니다
		9억을 초과하는 분양가역의 주택 특별공급이 제한됩니다.
		100실 이상의 오피스텔은 분양분의 10~20%이하를, 100실 미만의 오피스텔은 분양분의 10%이하를 선착순 분양이 아닌 건설 지역의 거주자 우선으로 분양해야 합니다.
정비사업		조합설립인가 이후 소유권이전등기까지 재건축사업 조합원의 지위 양도가 제한됩니다.
		관리처분 계획 인가 이후 소유권 이전 등기까지 재건축사업 조합원의 지위 양도가 제한됩니다.
		재건축 사업 진행시 조합원 1인당 재건축 주택공급수가 1주택으로 제한됩니다.
기타		주택을 취득할 때 자금 조달 및 입주 계획을 의무적으로 신고해야 합니다.
		자금 조달 및 입주 계획 신고 시 증빙자료도 함께 제출해야 합니다.

얼핏 표만 보아도 투기과열지구가 더 많은 규제로 꽉꽉 채워진 것을 알 수 있습니다. 투기과열지구는 해제가 되면 자동으로 조정대상지역이 됩니다. 주택을 취득하거나 양도할 때, 주택이 속한 지역에 대하여 좀 더 면밀하게 알아볼 필요가 있습니다. 최근 업데이트되어 2022년 9월 26일 0시부터 변화되는 지역을 확인하시려면 아래 링크를 참고하시면 도움이 됩니다. 

 

https://bit.ly/3S38DZx

9.21. 조정대상지역 해제, 투기과열지구 해제, 세종 및 수도권 조정지역 해제 변화 알아보기

 

비조정지역이 이렇게 투기과열지구 조정대상지역으로 지정되면 다양한 차이점이 생깁니다. 9월 21일 국토부에서 투기과열지구와 조정지역을 해제하면서 변화가 생긴 김에 투기과열지구 조정대상지역 규제 차이 비교 정리 해 보았습니다. 최근 부동산 거래가 위축된 가운데 변화의 흐름을 잘 파악하시어 똑똑한 투자를 하시기 바랍니다.